Bất động sản nhìn từ bên trong

Thị trường bất động sản chỉ…” hồng bề mặt “

Theo   Mai Phương  – Petrotimes –  25/7/2014

Trước những thông tin lạc quan về thị trường bất động sản thời gian gần đây, giới phân tích vẫn tỏ ra nghi ngờ với khả năng phục hồi của thị trường trong tương lai gần. Tìm hiểu về thị trường bất động sản hiện nay và những tháng cuối năm, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Ðực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Phó giám đốc Công ty Ðịa ốc Ðất Lành.

PV: Thưa ông, hiện nay có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đã khởi sắc, giao dịch trở nên sôi động và nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lãi trong 6 tháng đầu năm?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Hiện nay tại TP HCM chỉ có khoảng 30 dự án bất động sản đang sôi động, trong đó có khoảng 20 dự án là nhà cho người thu nhập trung bình, thấp, giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ, còn lại 10 dự án nhà có giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn hộ. Các dự án sôi động này của 3 doanh nghiệp: Hưng Thịnh, Ðất Xanh và Novaland. Tuy nhiên, đây chỉ là mặt nổi, thực tế còn gần 900 dự án vẫn đang bị đóng băng, đa phần là những dự án lớn, vốn đầu tư cao. Vừa qua, chính quyền cũng đã thu hồi hơn 200 dự án chậm tiến độ không có khả năng thực hiện tiếp tục nhưng con số còn lại vẫn rất lớn. Nói một cách ví von, thị trường bất động sản giống như một con người mà chỉ hồng gương mặt, còn tay chân, thân thể đã lạnh hết. Do đó, không nên nhìn gương mặt hồng hào mà cho rằng bất động sản khởi sắc, bởi phần đóng băng bên dưới còn lớn hơn gấp nhiều lần.
PV: Ông đánh giá như thế nào về tồn kho bất động sản hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Như tôi đã nói trên, chỉ có khoảng 4% dự án là ấm áp, có giao dịch và hoạt động tốt, còn lại 96% vẫn đang đóng băng. Trong đó, những dự án sôi động lại là những dự án có vốn đầu tư thấp khoảng trên dưới 200 tỉ đồng/dự án. Ngược lại những dự án đang đóng băng là những dự án lớn, tiền đầu tư lớn, số căn hộ nhiều. Với bức tranh này thì hàng tồn kho không những không giảm mà xét về tài chính thì giá trị tồn kho tăng lên, bởi khi dự án đóng băng thì tiền lãi ngân hàng sẽ bị cộng vào phần vốn thực hiện làm chi phí đầu tư dự án tăng lên.

PV: Nhiều người cho rằng, không nên cứu thị trường bất động sản bởi thời kỳ hưng thịnh thì doanh nghiệp đầu tư chụp giật, đầu cơ thu lãi lớn nên đến bây giờ phải gánh chịu thiệt hại là điều tất yếu, đáng phải nhận?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Thực tế bất động sản đã kêu cứu cách đây 4-5 năm rồi, nhiều người đã báo động bất động sản sống bằng bọt bong bóng quá lớn, vì sản phẩm không phù hợp, quá nhiều sản phẩm cao cấp so với nhu cầu khiêm tốn ở phân khúc này. Nhưng thời điểm đó nói không ai nghe, cả doanh nghiệp, chính quyền và người dân đều say mê trong chiến thắng. Ðến khi đổ vỡ thì cả ba đều khổ chứ không riêng gì doanh nghiệp bởi bất động sản là một thị trường lớn, tác động đến nhiều mặt kinh tế, xã hội của đất nước. Thời gian qua, nhà nước cũng đưa ra nhiều biện pháp để cứu thị trường nhưng những giải pháp này chậm đi vào cuộc sống và thiếu tính khả thi, doanh nghiệp chưa nhận được gì nhiều từ sự giải cứu của nhà nước.

PV: Nghe nói nhà đầu tư nước ngoài đang đổ vào thị trường bất động sản nước ta. Ông có ý kiến gì về thông tin này?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Ðó là chuyện có thật. Ðiều này rất nhiều người đã dự đoán rồi. Chúng ta cũng thấy rằng, không riêng gì bất động sản, nhiều ngành khác cũng bị nước ngoài vào chiếm lĩnh thị trường khi doanh nghiệp trong nước không đủ sức chống chọi với những biến cố. Họ vào đây không phải vì thị trường bất động sản ấm lên hay sôi động mà có thể họ vào đúng thời điểm “chết” của thị trường để mua lại những “xác chết” với giá rẻ. Ðể rồi với vốn mạnh họ có thể chịu đựng được vài năm đến khi tình hình kinh tế xã hội ổn định, thị trường hồi phục thì sẽ thu lợi. Bởi lẽ, so với các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về tiềm lực, được vay vốn với lãi suất thấp chỉ khoảng 2%/năm trong khi các doanh nghiệp trong nước phải vay vốn với lãi suất trung bình khoảng 12%/năm. Thời điểm này, thị trường bất động sản đang chạm đáy, nhiều doanh nghiệp tìm cách bán dự án với giá rẻ để thoát khỏi thị trường, tránh sự đổ vỡ nặng nề hơn, kể cả sau khi bán xong họ có thể trắng tay. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường lúc này cũng là điều dễ hiểu.

PV: Xin ông cho biết tình hình tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay ra sao?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Hiện nay, một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là về vốn, đặc biệt với doanh nghiệp có dự án dang dở thì rất cần vốn để hoàn thành dự án. Vì có hoàn thành dự án mới bán được, giải quyết khó khăn tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vay vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó bởi sau một thời gian dài đối mặt với khủng hoảng đến thời điểm này hầu như các doanh nghiệp bất động sản không còn tài sản thế chấp để vay vốn nữa.

V: Ông có nhận định gì về thị trường bất động sản cuối năm?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Theo tôi, thị trường sẽ còn khó khăn hơn, bởi giao dịch vẫn trầm lắng, tồn kho cao, nợ xấu lớn, khả năng đổ vỡ ngày càng cao của những dự án lớn, những doanh nghiệp lớn khi khó khăn đã vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Từ đó, sẽ còn nhiều doanh nhân gặp rắc rối về pháp lý bởi “túng quá làm liều”! Nhiều trường hợp bán một dự án cho nhiều người hoặc nhận tiền của khách hàng rồi mà không giao nhà… Tình trạng lừa đảo này đã xảy ra rồi và sẽ còn tiếp diễn.

PV: Như vậy, không có điểm sáng nào cho thị trường bất động sản cuối năm, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Ðực: Như dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế, phân khúc nhà ở trên dưới 1 tỉ đồng sẽ sôi động và chiếm lĩnh thị trường vì đây là những sản phẩm phù hợp với khả năng và nhu cầu của khách hàng. Do đó, những tháng cuối năm điểm sáng của thị trường cũng chỉ ở những dự án nhỏ, có cơ sở hạ tầng tốt và giá rẻ. Còn những dự án đắt, xa trung tâm thì gần như không có lối ra.

PV: Riêng về Công ty Ðịa ốc Ðất Lành, ông có thể cho biết tình hình hoạt động như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Ðực: Cùng với khó khăn chung của thị trường bất động sản, khoảng 4-5 năm nay, công ty của chúng tôi cực kỳ khó khăn. Vừa qua, chúng tôi bán được 2 dự án cho một doanh nghiệp phân phối thì chúng tôi mới thoát khỏi điểm “chết”. Từ đó, tôi rút ra bài học rất hay là nên phân khúc để chuyên môn hóa thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu và hiệu quả hơn. Các doanh nghiệp chỉ nên chuyên một khâu như: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hoặc phân phối chứ không nên ôm đồm tất cả như trước đây. Cụ thể, với hai dự án chúng tôi bán lại cho doanh nghiệp khác thì chúng tôi hoàn toàn tắc ở đầu ra nhưng khi chuyển qua tay doanh nghiệp khác thì với hệ thống tiếp thị và phân phối tốt chỉ trong vòng 2 tháng họ đã bán hết số căn hộ ở 2 dự án này.

PV: Xin cảm ơn ông!