Đặc điểm của thị trường đất đai và sự hình thành tiền thuê đất

Đất đai là một loại yếu tố sản xuất có thể phục vụ lâu dài cho nhiều quá trình sản xuất khác nhau. Cũng giống như vốn hiện vật, nó là một loại tài sản lâu bền mà người sở hữu nó có thể khai thác được các dòng lợi ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất định. Vì thế, đối với các giao dịch liên quan đến đất đai, chúng ta cũng cần phân biệt hai loại thị trường: thị trường dịch vụđất đai và thị trường tài sản đất đai.

Thị trường dịch vụđất đai là thị trường thuê và cho thuê đất đai. Đối tượng mua bán là dòng dịch vụ do tài sản đất mang lại. Mua dịch vụđất có nghĩa là thuê đất để sử dụng nó trong một khoảng thời gian xác định. Bán dịch vụđất được hiểu là cho thuê đất, tức nhượng lại quyền khai thác lợi ích từđất trong một khoảng thời gian nào đó. Giá cả trong trường hợp này là tiền thuê đất được tính cho một đơn vịđất cho thuê nào đó (bao giờ cũng gắn cả với một đơn vị thời gian thuê và cho thuê).

Thị trường tài sản đất là thị trường trên đó đối tượng giao dịch là bản thân đất đai với tư cách là một tài sản. Khi mua bán tài sản đất, người ta chuyển giao hẳn quyền sở hữu tài sản đất từ người bán sang người mua. Giá cảđất đai trong trường hợp này giá mua bán đứt tài sản đất.

Giống như cách chúng ta tiếp cận các thị trường vốn hiện vật, ởđây chính sự hoạt động của thị trường dịch vụđất đai, hay thị trường thuê và cho thuê đất đai lại quyết định sự hoạt động của thị trường tài sản đất. Vì thế, điểm xuất phát trong sự phân tích của chúng ta là thị trường thuê và cho thuê đất đai.

*     Cung về đất đai cho thuê

Đất đai cũng như nhiều tài nguyên thiên nhiên khác là những sản vật của tự nhiên mà con người được ban tặng chứ không phải do con người tạo ra. Hiểu theo một nghĩa nào đó, khác với vốn hiện vật, con người không sản xuất ra đất đai. Tuy nhiên, diện tích đất đai mà con người có thểđưa vào quá trình sản xuất không hẳn là một đại lượng cốđịnh. Bằng việc khai hoang, lấn biển…, con người vẫn mở rộng được diện tích đất đai. Chỉ có điều là: với mức dân số và diện tích bề mặt trái đất được đưa vào khai thác hiện nay của thế giới, khả năng mở rộng diện tích đất đai cho những mục đích kinh tế không nhiều. Vì thế, thay cho gia tăng diện tích đất đai, người ta chú trọng hơn vào việc nâng cao chất lượng đất đai (thông qua việc đầu tư cải tạo đất và áp dụng những công nghệ sản xuất tiên tiến). Khi một mảnh đất có chất lượng cao hơn nhờđược đầu tư, do đó có thểđược cho thuê với mức giá cao hơn thì một phần trong giá thuê ởđây chỉ nhằm bù đắp cho phần vốn đầu tư bổ sung. Cũng có thể hiểu phần tiền thuê này là tiền thuê lượng vốn hiện vật được đầu tư bổ sung vào đất. Để phân tích tiền thuê tài sản đất thuần túy, ta bỏ qua phần đầu tư bổ sung và tiền thuê tương ứng này. Trong trường hợp đó, lượng cung vềđất đai cho thuê xét trong toàn bộ nền kinh tế gần như là một đại lượng không thay đổi theo sự thay đổi của tiền thuê đất. Khi tiền thuê đất tăng, xét tổng thể trong phạm vi cả nền kinh tế, thì dù muốn người ta vẫn gần như không  thể tăng lên được một cách đáng kể lượng cung nói trên. Khi tiền thuê đất hạ, lượng cung này cũng giảm đi một cách không đáng kể. Vì thế, nguồn cung đất đai tương đối cốđịnh hay gần như không co giãn theo giá thuê được coi như là đặc điểm nổi bật của thị trường dịch vụđất đai khi xét chung trên phạm vi cả nền kinh tế. Nói một cách khác, có thể coi đường cung vềđất đai cho thuê là một đường thẳng đứng.

*     Cầu về thuê đất đai

Những người cần đất đai như một yếu tốđầu vào của quá trình sản xuất sẽ là những người muốn thuê đất. Đương nhiên, số lượng diện tích đất đai mà những người này muốn thuê trong một khoảng thời gian nhất định luôn phụ thuộc vào mức giá thuê và quan hệ này được phản ánh trong đường cầu về dịch vụđất đai của người sản xuất. Áp dụng lý thuyết chung mà chúng ta đã xem xét ở chương 7, có thể khẳng định rằng đường cầu về dịch vụđất đai của một người sản xuất hay một doanh nghiệp chính là phần dốc xuống của đường doanh thu sản phẩm biên của đất đai MRPA, do đó giữa lượng cầu vềđất thuê và mức giá thuê tồn tại một mối quan hệ nghịch biến . Vẫn theo quy luật chung, cầu về dịch vụđất đai thay đổi khi có sự thay đổi trong: 1) khối lượng các yếu tố sản xuất khác phối hợp với đất đai. Chẳng hạn, khi mỗi đơn vị diện tích đất đai được sử dụng nhiều lao động hay vốn hơn, sản phẩm biên của đất đai sẽ tăng lên và cầu về thuê đất cũng sẽ tăng; 2) trình độ công nghệ. Nói chung, tiến bộ công nghệ cũng là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng trong nhu cầu về thuê đất; 3) giá cả hay doanh thu biên sản phẩm đầu ra. Nếu giá đầu ra của đất đai chẳng hạn giảm xuống thì riêng yếu tố này sẽ kéo tụt MRP của đất đai xuống và điều này làm cầu về dịch vụđất đai giảm.

*     Tiền thuê đất do cung – cầu xác định

Trên một thị trường dịch vụđất đai có tính chất cạnh tranh, tiền thuê đất do tương quan cầu và cung về dịch vụđất đai ấn định. Giả sử xét tổng thể trong phạm vi cả nền kinh tế, đường cầu chung của thị trường là D1được tổng hợp từ các đường MRPA của các doanh nghiệp sử dụng đất. Còn đường cung thị trường S là một đường thẳng đứng. Thị trường sẽ cân bằng tại điểm E nhưđược thể hiện trên hình 9.5. Mức giá thuê đất cân bằng là R1. Lượng dịch vụđất đai được giao dịch chính là lượng dịch vụđất đai sẵn có trong nền kinh tế.

Vì nguồn cung là cốđịnh nên tiền thuê đất thực chất chỉ do cầu quyết định và vì thế nó là loại tiền thuê kinh tế. Khi nhu cầu thuê đất tăng cao, giá thuê đất sẽ tăng nhanh và ngược lại. Chẳng hạn, do giá nông sản hoặc những sản phẩm khác của đất đai tăng cao, cầu về dịch vụđất đai tăng lên sẽđẩy đường cầu dịch chuyển sang phải thành đường D2. Điểm cân bằng mới của thị trường sẽ là F. Mức giá thuê đất cân bằng tăng lên thành R2. Khi nguồn cung là cốđịnh, nếu cầu thay đổi thì sự thay đổi giá là cách duy nhất để tái lập trạng thái cân bằng cung, cầu. Vì thế, với cùng một sự thay đổi về cầu là như nhau, giá cân bằng trên một thị trường có nguồn cung ứng cốđịnh sẽ phải thay đổi mạnh hơn. Đó chính là lý do khiến giá thuê đất thường dao động mạnh.

*     Giá cả đất đai

Giá cảđất đai với tư cách là một tài sản được quyết định trên thị trường tài sản đất. Cầu vềđất đai xuất phát từ những người muốn trở thành những người sở hữu tài sản đất đai (chứ không phải là những người chỉ muốn sử dụng đất đai trong một khoảng thời gian nào đó). Với tư cách là người sở hữu, những chủđất có thểđược hưởng lợi từ việc khai thác những dòng lợi ích, sự phục vụ hay như kinh tế học thường diễn đạt, những dòng dịch vụ do đất đai mang lại. Người sở hữu đất có thể tự mình khai thác và thụ hưởng dịch vụ do đất đai mang lại song cũng có thể cho thuê để thu được những khoản tiền thuê. Chính việc cho thuê đất đai đã thị trường hóa và cung cấp cho chúng ta một hình dung cụ thể về giá trị tiền bạc của các dòng dịch vụđất đai. Thông qua việc tính toán giá trị hiện tại của tài sản đất thông qua tổng hợp giá trị hiện tại của các khoản tiền thuê mà tài sản đất đó mang lại, người ta có thể hiểu được giá trị kinh tế của một mảnh đất với tư cách là một tài sản. Trong trường hợp này, dù người chủ sở hữu đất không dùng miếng đất để cho thuê mà tự mình khai thác nó thì bản chất vấn đề vẫn không thay đổi. Ởđây, có thể coi như người chủđất tự mình cho mình thuê. Khoản tiền thuê đất mà anh ta phải trả khi sử dụng đất đai như một đầu vào để kinh doanh (chẳng hạn dùng đất để trồng cà phê và kinh doanh cà phê) giờđây lại rơi chính vào túi anh ta với tư cách là người chủ sở hữu đất. Trong mọi trường hợp vấn đề là ở chỗ: giá trị kinh tế của một mảnh đất bị quyết định bởi dòng lợi ích, có thể thể hiện bằng tiền thông qua những khoản tiền thuê tiềm năng, mà người ta có thể thu được trên mảnh đất ấy.

Giống như cách chúng ta đã sử dụng để phân tích thị trường tài sản vốn, có thể thấy lợi ích của việc nắm giữ (sở hữu) đất đai như một tài sản chính là giá trị hiện tại của đất đai. Điểm đặc biệt ởđây là đất đai là một tài sản có thể tồn tại vĩnh viễn, do đó cũng có thểđem lại cho người sở hữu nguồn thu (dưới dạng tiền thuê đất) vĩnh viễn. Giả sửR là khoản tiền thuê hàng năm mà một mảnh đất có thể mang lại cho người chủđất, đồng thời r là mức lãi suất thị trường tính cho kỳ hạn 1 năm. Theo công thức tính giá trị hiện tại mà ta đã biết, giá trị hiện tại của mảnh đất trên là R/r. Với chi phí để sở hữu tài sản đất là giá mua tài sản này, đường cầu về tài sản đất là một đường dốc xuống.

Nguồn cung vềđất đai xuất phát từ những người đang sở hữu đất. Vì đất đai hầu như không “sản xuất” thêm được và do đó, có thể xem như là loại tài sản có nguồn cung cốđịnh, nên giao dịch trên thị trường này chỉ dẫn đến sự chuyển dịch và thay đổi quyền sở hữu vềđất đai giữa những người đang sở hữu nó và những người muốn sở hữu nó. Tính chất cốđịnh của nguồn cung khiến ta có thể thể hiện đường cung vềđất đai như một đường thẳng đứng.

Trong dài hạn, giá cân bằng thị trường đối với tài sản đất chính là giá trị hiện tại của nó, được xác định trên cơ sởđánh giá chung của thị trường chứ không phải của một người riêng lẻ về mức tiền thuê. Nói cách khác, nếu r là giá thuê đất cân bằng thị trường và thị trường được dự kiến là không có biến động đáng kể, thì giá đất cân bằng trên thị trường tài sản đất sẽ là R/r. Nguồn cung cốđịnh về tài sản đất trong trường hợp này sẽ chỉ nói lên rằng: giá đất sẽ tăng nhanh nếu cầu về tài sản đất sẽ tăng nhanh và ngược lại, giá đất sẽ giảm mạnh nếu cầu vềđất giảm nhanh. Vì cầu về tài sản đất chỉ tăng hay giảm khi lãi suất thay đổi hay trên thị trường thuê và cho thuê đất biến động khiến cho tiền thuê đất thay đổi, nên thật ra sự thay đổi về giá tài sản đất trên thị trường, về dài hạn, chỉ phản ánh sự thay đổi trong giá trị hiện tại của tài sản đất.

Ví dụ, một mảnh đất hàng năm đem lại cho người chủđất một khoản tiền thuê là 10 triệu đồng và nếu lãi suất thị trường thực tế là 5% /năm(tức 0,05) thì giá trị hiện tại của mảnh đất này là: 10 triệu đồng /0,05 = 200 triệu đồng. Giá thị trường của mảnh đất sẽ xoay quanh mức giá trị hiện tại này. Nói cách khác, giá cân bằng của mảnh đất trên là 200 triệu đồng. Ý nghĩa của mức giá này khá rõ ràng: nếu chúng ta có 200 triệu đồng thì với mức lãi suất thị trường là 5%/năm, chúng ta cũng có thu được một mức thu nhập hàng năm dưới dạng tiền lãi  khi cho vay là 10 triệu đồng. Nếu mảnh đất trên có giá cao hơn 200 triệu đồng, việc đầu tư vào tài sản đất chắc chắn không có lợi bằng việc đem tiền gửi vào ngân hàng cho vay. Trong một môi trường cạnh tranh, điều này không cho phép giá đất cân bằng dài hạn cao hơn mức 200 triệu đồng (tức cao hơn giá trị hiện tại của nó). Trong trường hợp trái lại, khi giá đất cách quá xa giá trị hiện tại của nó, có thể thấy tính bất thường, sự kém hoàn thiện hay sự trục trặc nào đó đang tồn tại và làm méo mó, biến dạng sự hoạt động bình thường của thị trường đất đai.