Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận

Đánh giá bài viết

.

Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác…” thì không có nghĩa là bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS  xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp luật cũng không có hiệu lực.

Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xác lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phía trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại.

Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhận với cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề. Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.